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2019营销热点 中国律师网-新闻内容

2020-02-05 18:35:19 来源:本站

2019营销热点中国律师网-新闻内容

  2019年12月底,湖北省武汉市新型冠状病毒爆发,疫情发展迅速,目前已蔓延至全国大部分省市,各地政府均出台相关政策防控严守。2020年1月23日,按照疫情防控指挥部通告,武汉全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营,机场、火车站离汉通道暂时关闭,被迫迎来“封城”时刻。随后,针对本次疫情,湖北、北京、天津、重庆、上海、山东等各地政府先后决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。北京时间2020年1月31日世界卫生组织将本次疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件”(属于世界卫生组织传染应急机制中的最高等级)。据此,为有效抑制疫情发展并响应国务院号召,各地政府在此期间均发布相关政策,规定本市辖区内各类企业推迟复工、复产时间。

  当前防控措施固然可以有效防止市民大量流动,对疫情控制具有重要现实意义,但同样意味着各类商业服务如商场、酒店、餐饮、培训机构等将面临持续停业,为其经营者,亦即商业物业租赁合同的承租方带来严重的经济损失,以此延伸出是否可以解除租赁合同、是否可以酌情减免租金、减免后租金如何分担、减免租金期限如何计算等相关法律问题。本文拟结合当年“非典”时期有关租赁合同纠纷之典型案例,针对前述热议问题依据法律法规进行简要解答及分析,竭力在法律层面提供解决思路。

  解答:我们倾向于认为本次疫情对于商业物业租赁合同的当事人而言,已远远超出其认知程度和控制范围,可以构成不可抗力。

  通过案例检索及分析可知,在“非典”时期的租赁合同纠纷案件中,大部分法院均将“非典”疫情作为不可抗力事件予以处理;也有部分法院将其认定为情势变更,经营者(承租方)受到经济损失确实客观存在,且超出商业风险的范畴;当然也有极少部分法院认为“非典”疫情期间的经营损失,属于正常的经营风险,应当损失自担。结合当时主要司法判例导向并结合本次新型冠状病毒的疫情发展形势以及当前医疗科学技术对该新型冠状病毒的研究现状,我们认为本次疫情的客观背景与“非典”时期高度契合,亦符合不可抗力的相关法定构成条件,虽然情势变更的认定同样也存在一定的合理性,但因其适用时法官裁量权较大,且就本文的探讨范围内两者目的趋同,故在此不展开深入讨论。

  《民法总则》第一百八十条:“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

  支持不可抗力案例:(2004)沪一中民二(民)终字第32号、(2007)鄂民四终字第47号、(2018)晋04民终2272号

  支持情势变更案例:(2018)鲁06民终268号、(2007)桂民四终字第1号、(2013)辽审二民抗字第14号

  支持商业风险案例:(2017)吉04民终441号、(2005)沪一中民二(民)终字第2390号

  解答:一般情况下不可抗力(或情势变更)事件并不必然导致合同解除,但若该事件致使合同根本目的不能实现的,则履约主体可依照合同法规定行使解除权。

  通过案例检索及分析可知,尽管本次疫情符合不可抗力的构成要件,但在法律层面并不必然导致租赁合同解除。我们认为,在租赁合同未明确约定相关解除情形或履约主体未达成解除合意的情况下,只有当不可抗力(或情势变更)事件对当事人在订立合同时所追求的基本目标和利益造成根本性影响,并致使合同目的无法实现的,履约主体才能依法引用《合同法》之规定行使法定解除权。

  《中华人民共和国合同法》第九十四条第(一)项:“因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。”;第九十三条第二款:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”

  (2004)沪二中民二(民)终字第354号、(2004)昆民一初字第48号、(2007)鄂民四终字第47号

  03、若继续履行合同,承租方能否主张减免租金费用?若认可租金减免,双方又应如何分担?

  解答:承租人正当且合理的租金减免请求能够在一定程度上得到法律支持,且应遵循公平原则并根据实际情况由合同双方当事人合理分担。

  通过案例检索及分析可知,大部分法院均基于不可抗力或情势变更原则支持了承租方租金减免的诉请,并参照双方公平原则确定减免方案。其中虽有两例未支持减免的案例,但其中(2011)白民初字第107号案例是因该诉请属于“非典”期间后主张减免租金,且超过诉讼时效才未获得法院支持,另一案例(2017)吉04民终441号,法院已将“非典”期间造成的停业损失认定为不可抗力,但却同时认定属于正常的经营风险,且该风险不应由出租方承担,结合同时期大量判例及司法导向该判罚确系存在值得商榷之处。基于此,我们认为本次疫情期间承租方所提出的关于租金减免的合理性主张符合基本法律精神理应得到支持,

  承前所述,进一步就减免租金的金额或比例问题进行探讨,各地法院的裁判观点不一,减免租金的承担方式集中于两种:全免或双方平担。在支持租金全免的(2004)沪二中民二(民)终字第354号代表案例中,法院认为当年“非典”疫情一事众所周知,且相关服务行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,停业期间的租金应免除的主张成立;反观支持双方平担租金的(2007)桂民四终字第1号代表案例观点,疫情虽对租赁合同的履行造成严重影响,合同一方有权要求对租赁合同作出合理变更,但若一昧采取全免租金的方案执行,实质是将疫情所致的全部不利后果交由出租方承担,反而有失公允。据此,公平原则的适用应切实考虑合同双方利益,故我们倾向于认为依据实际情况由合同双方当事人合理分担的处理方式更为妥当。

  《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任。”

  支持租金减免案例:(2004)沪二中民二(民)终字第354号、(2004)沪一中民二(民)终字第32号、(2007)鄂民四终字第47号、(2007)桂民四终字第1号、(2008)绍中民一终字第143号、(2018)鲁06民终268号、(2018)晋04民终2272号

  不支持租金减免案例:(2017)吉04民终441号、(2011)白民初字第107号

  解答:减免期间的认定法院主要按照国家颁布的相关禁令及解封时间作为参考基数,再依据不同的行业情况酌情判定。

  关于如何确定租金减免期间的问题,参考“非典”时期的裁判观点,大部分法院均按照国家颁布的相关禁令政策至解封时间作为减免期间的参考基数,但也有少数法院考虑到疫情结束后的“惯性”,不同行业恢复至相对正常的经营状态需要一段过渡时间,故酌情将减免期间适当予以延长。下文将列举几例法院的裁判观点,以供参考。

  裁判观点:2003年发生“非典”疫情期间上诉人根据政府要求从5月中旬开始停业至8月中旬,而且当时娱乐行业停业是众所周知的事实,故上诉人要求减免租金的理由应予支持。

  裁判观点:本案承租人刚经营酒店不久,2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业,歇业5个月,2014年5月许,酒店逢门前榆黄路拓宽改造,又歇业5个月,“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况,属不可抗力,不可抗力期间承租人没有经营收入,依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。

  裁判观点:长江海外一审提供的《游览计划表》已经表明了这一点,即虽然2003年6月24日“非典”疫情旅行警告已被解除,但至2003年8月1日前未见东江公司组织海内外游客在长江三峡地区游览的记载。而自2003年8月1日始,东江公司所经营的长江三峡旅游市场开始启动并逐渐恢复。如果将“非典”疫情影响租船合同履行的时间终点定为2003年6月24日,对东江公司而言不公平,而如果将该时间过分后延,对长江海外而言亦不公平。因此,虽然市场的完全恢复并非自2003年8月1日始,尚需一个渐进的过程,可以根据具体情况,适用公平原则处理”之规定,本院酌情将“非典”疫情影响租船合同履行的时间终点确定为2003年8月1日。

  1、合同约定。建议履约双方首先核实合同文本中是否已对相关事宜进行明确约定,如“因意外事件(如非典等传染疾病、市政建设、自然灾害、战争等事)致使无法正常经营的,应减免该期间的租金”以及相关减免方式等条款。如无相关条款,建议在日后类似合同拟定过程中予以充分注意。

  2、书面协商。无论合同有无约定,当出现类似本次疫情等情况时,建议履约双方及时通过书面形式向对方函告事实并提出诉求,并尽量达成租金减免等相关补充协议,避免发生争议。

  3、司法途径。如关于减免租金等事宜无法达成一致意见的,则在疫情得到控制后应及时通过诉讼或仲裁方式主张权利(但需注意根据《民法总则》规定诉讼时效现为3年,应及时在诉讼时效期间内提起诉讼,避免损失无法挽回)。

  4、证据意识。建议在此期间履约双方还应当固化非自己原因无法经营、采取积极措施避免损失扩大等过程性证据,为日后庭审之争有备无患。同时,应持续关注政府及司法机构针对疫情所出台的相关文件,防止自身合法权益受到损害。

  综上,疫情当前理应携手共克难关,与其干戈相对不如坦诚共担。疫情无情,人间有情,秉承公平原则,以待共渡难关。

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